Elle consiste à apprécier la valeur vénale d’un immeuble à l’aide de termes de comparaison. Selon le type de propriété, les paramètres pris en compte peuvent inclure les surfaces habitables, utiles, pondérées ou unitaires.

Le cabinet NOBLET dispose d’un fichier central des mutations exclusif, regroupant actuellement un nombre considérable de références.

La valorisation du bien se fait en considération de ses caractéristiques intrinsèques, de son environnement et des propriétés comparables sur le marché de la vente amiable.

Qui dit « évaluation par capitalisation du revenu » dit « capitaliser » En d’autres termes, cette méthode d’évaluation consiste à appliquer un taux de rendement au revenu. Elle se fonde sur le constat que la valeur d’un bien est liée au revenu qu’il génère ou pourrait générer. Quel revenu est pris en compte pour l’application du taux de rendement ? Logiquement, il s’agit du loyer constaté ou d’un loyer de marché, tel que la valeur locative. Ainsi, on parvient à déterminer la valeur vénale.

Cette méthode nécessite le calcul d’un revenu net actualisé en tenant compte du Coefficient d’Occupation Locative (C.O.L) et de l’incidence des impayés.

Elle concerne exclusivement les logements en propriété, cette méthode d’évaluation se fonde à la fois sur des facteurs relatifs à la construction et sur des facteurs géographiques.

Sur la base des prix réalisés lors de mutations, la part de valeur que représente chacun de ces facteurs par rapport à la valeur globale est calculée au moyen d’une méthode statistique éprouvée (régression linéaire multiple) pour la période concernée.

Le nom de cette méthode est explicite. Les termes « sol » et « construction » font référence respectivement au terrain et aux bâtiments.

La méthode par le sol et la construction consiste à apprécier séparément le terrain et les bâtiments qui composent l’immeuble, puis d’ôter la vétusté relative au bâtiment. Cette approche d’évaluation des biens immobiliers s’apparente à l’évaluation par le cout de remplacement et à l’évaluation par comparaison.

Cette méthode consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.

Remarquons que quelques bâtiments (atypiques, monovalents, pollués ou dégradés) rendent difficile l’emploi de cette méthode. Notre Expert doit alors s’adapter.

La valeur du bien ou du terrain est évaluée en considérant le rendement potentiel d’un projet de restructuration immobilière, en prenant en compte l’ensemble de tout le potentiel urbain.

Aussi appelée méthode de récupération foncière ou méthode de compte à rebours opérateur, la méthode du promoteur évalue la valeur théorique d’un bien (qu’il s’agisse d’immeubles en fin de vie ou de terrains) en prenant en compte le rendement potentiel d’une opération de construction et/ou de revente immobilière qui améliorerait le potentiel urbanistique du terrain.

Contrairement à la méthode par capitalisation du revenu, la méthode du promoteur se penche sur les perspectives futures plutôt que sur la situation actuelle. Elle est couramment employée pour estimer la valeur marchande d’un terrain destiné à la construction et peut également s’avérer pertinente pour l’évaluation d’un bien existant en cours de restructuration.

À cette fin, elle intègre l’ensemble des flux de dépenses, comprenant les coûts d’études, de démolition, d’achat du terrain, d’indemnités d’éviction, de construction, d’agios bancaires, de taxes, d’impôts divers, de commercialisation, etc., en rapport avec les potentiels flux entrants, tels que les prix de cession des immeubles.

Dans ce cadre, il convient d’effectuer une analyse d’urbanisme, pour déterminer la nature du bien ou des biens potentiels, leur superficie développée optimale supportée par le terrain et caractériser la valeur de marché des biens, réalisables sur le terrain.

Il est donc nécessaire de procéder à une analyse urbanistique complète afin de déterminer la nature du bien ou des biens potentiels, leur superficie développée optimale supportée par le terrain et caractériser la valeur de marché des biens, réalisables sur le terrain.