Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?

Succession, liquidation de régimes matrimoniaux, expropriation, donation, achat/vente d’actifs immobiliers…, les cas pour lesquels vous pouvez solliciter une expertise immobilière sont variés. Cette évaluation immobilière est généralement réalisée par un expert immobilier agréé. Mais, il faut bien reconnaître que les termes techniques, économiques et juridiques mobilisés par les experts immobiliers peuvent en dérouter plus d’un. Dès lors, vous demandez-vous quel est l’objectif d’une telle expertise ? Comment se déroule une expertise immobilière ? Quelles sont les méthodes utilisées pour déterminer la valeur de votre bien immobilier ? Quelle est la différence entre une expertise immobilière et une simple estimation ? Ce dossier complet vous donne toutes les réponses…

Expertise immobilière : de quoi s’agit-il ?

L’expertise immobilière est un examen qui vise à évaluer, de manière rigoureuse et impartiale, la valeur réelle d’un bien immobilier. Cette valeur peut être déterminée selon deux perspectives distinctes : la valeur vénale et la valeur locative.

La valeur vénale d’un bien immobilier est la valeur qu’il aurait s’il était vendu sur le marché immobilier actuel. Celle-ci prend en compte des éléments tels que l’emplacement, la qualité de la construction, les installations et les améliorations apportées à la propriété. Pour déterminer la valeur vénale d’un bien, l’expert immobilier utilise des techniques telles que la méthode comparative et la régression statistique.

La valeur locative, quant à elle, représente la somme que le propriétaire peut potentiellement obtenir en louant le bien immobilier. Cela inclut des facteurs tels que la demande locative dans la région, le montant des loyers comparables, les coûts d’entretien et les dépenses liées à la location. Pour définir la valeur locative d’un bien, l’expert immobilier peut utiliser la méthode de capitalisation du revenue.

Quelles sont les méthodes utilisées dans le cadre d’une expertise immobilière ?

Les experts immobiliers utilisent plusieurs méthodes d’analyse pour déterminer la valeur d’un bien immobilier. Chacune de ces techniques présente des atouts et des faiblesses, et l’expert immobilier choisit celle qui convient le mieux à chaque situation. Voici quelques-unes des méthodes les plus connues dans le cadre d’une expertise immobilière…

La méthode par comparaison et régression statistique consiste à déduire la valeur d’un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents aussi semblables que possible au bien à expertiser en termes de consistance, d’état et de situation.

La méthode par comparaison et régression statistique consiste à déduire la valeur d’un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents aussi semblables que possible au bien à expertiser en termes de consistance, d’état et de situation.

La méthode hédoniste est une méthode par comparaison qui connait un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens. Elle consiste à partir directement des prix de référence des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

La méthode par sol et construction consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part, et la vétusté du bâtiment.

La méthode par capitalisation du revenu consiste à partir, soit d’un revenu constaté ou existant, soit d’un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative du marché) et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser.

La méthode d’actualisation du cash-flow. L’expertise en valeur vénale se fonde sur le montant qu’un investisseur peut payer aujourd’hui en prévision des flux de trésorerie des années futures. Remarquons que quelques bâtiments (atypiques, monovalents, pollués ou dégradés) rendent difficile l’emploi de ces méthodes. L’expert doit alors s’adapter.

La méthode du bilan promoteur inversé : la valeur du bien est réalisée par rapport au retour sur investissement que peut engranger un projet de restructuration immobilière, prenant en compte tout le potentiel d’urbanisation.

Dans quels cas une expertise immobilière est-elle nécessaire ?

Il existe plusieurs cas où la réalisation d’une expertise immobilière peut être nécessaire. En voici quelques-uns :

Donation

Lorsqu’une personne souhaite faire un don d’un bien immobilier à une autre personne, il est souvent nécessaire d’évaluer la valeur du bien pour déterminer le montant de la donation. Cela peut aider à définir le montant de l’impôt sur les successions et donations à payer.

Succession

Dans le cadre d’une succession, il peut être nécessaire d’évaluer les biens immobiliers pour déterminer la valeur totale de la succession et la répartition des actifs entre les héritiers.

Déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière

Lorsque vous déclarez votre patrimoine immobilier pour l’impôt sur la fortune immobilière, il peut être obligatoire d’évaluer la valeur de vos biens immobiliers pour déterminer le montant de l’impôt à payer.

Divorce

Dans le cadre d’un divorce, il est souvent nécessaire d’évaluer les biens immobiliers pour déterminer la répartition des actifs entre les deux parties.

Liquidation de communauté

Lorsqu’une communauté se dissout, il peut être nécessaire d’évaluer les biens immobiliers pour déterminer la répartition des actifs entre les différents membres de la communauté.

Comment se déroule une expertise immobilière ?

Lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier, tout débute par la signature d’une lettre de mission entre le client (encore appelé « mandant ») et l’expert en immobilier. Ce contrat décrit les détails de la mission, notamment l’identité de la propriété à évaluer, le montant des honoraires de l’expert, et les documents nécessaires pour mener à bien l’expertise.

La prochaine étape consiste pour l’expert à se familiariser avec tous les documents pertinents concernant le bien immobilier, tels que les plans du logement, les diagnostics immobiliers, les documents de taxes et de copropriété, etc.

Ensuite, l’expert effectue une visite du terrain pour inspecter la propriété. Pendant cette visite, il évalue la conformité du bien avec les informations fournies, son état général, son orientation, son niveau de confort et de sécurité, ainsi que la qualité de l’environnement proche.

Pour compléter l’évaluation, l’expert mène une étude approfondie du marché immobilier local, en comparant le bien expertisé à d’autres propriétés similaires vendues récemment dans la région.

Enfin, l’expert rédige un rapport d’expertise qui inclut les conclusions de l’inspection et de l’étude de marché, ainsi que les détails de la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale et locative de la propriété. Conformément à la charte de l’expertise en évaluation immobilière, ce rapport doit être clair, précis et détaillé.

Qui doit réaliser l’expertise immobilière ?

Pour une expertise immobilière, il est important d’engager un expert immobilier. Ce professionnel a suivi une formation spécialisée, telle qu’un Master professionnel en évaluation et audit immobilier, ou l’une des formations certifiantes proposées par des organisations reconnues telles que l’IFEI, le CEIF, le CNEI et le CNE. En Hexagone, huit de ces formations sont reconnues au niveau européen selon les normes du label TRV (Tegova Residential Valuer), qui s’applique aux biens immobiliers à usage d’habitation.

L’expert immobilier doit être neutre et indépendant dans ses examens, sans avoir d’intérêts économiques personnels liés à l’opération et sans être lié au client par des liens de subordination ou familiaux. En cela, il est tenu de respecter la charte TEGOVA et de garantir l’impartialité de son rapport d’expertise.

Quelle est la différence entre une expertise immobilière et une estimation ?

La différence entre une expertise immobilière et une estimation est importante à comprendre pour les personnes impliquées dans une transaction immobilière ou pour ceux qui cherchent à déterminer la valeur de leur bien immobilier.

Une estimation est généralement une évaluation rapide et approximative de la valeur d’un bien immobilier. Elle peut être effectuée par un agent immobilier, un courtier ou même en ligne à travers des outils en ligne. L’objectif principal est de fournir une idée générale de la valeur du bien et d’aider les parties à prendre une décision sur la négociation de prix.

En revanche, une expertise immobilière est un processus plus formalisé et rigoureux visant à déterminer la valeur exacte d’un bien immobilier. Elle est réalisée par un expert immobilier agréé et formé pour effectuer une analyse détaillée de la propriété, en utilisant des méthodes reconnues par la profession. Le but de l’expertise est de fournir une estimation précise de la valeur du bien pour des fins judiciaires, fiscales, légales ou financières.

Voilà, vous connaissez désormais quasiment tout sur l’expertise immobilière. N’hésitez pas à solliciter nos services pour tout besoin d’expertise immobilière précise et objective!